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外资入侵北上广深 北京乙级写字楼迎来春天

时间:70-01-01 08:00 来源:

  在昨日,婉伯去听了一场戴德梁行以“存量市场价值发现之旅”为主题的抢听会。

  在会中戴德梁行发布了《第一季度写字楼市场和零售市场报告并展望市场趋势》,还有戴德梁行的几个高层以《洞察外资进入大宗交易市场的变化》,《解读如何通过资产证券化激活国有物业的价值》为论题对市场进行了解读。

  近年来,北京商业地宏观经济平稳运行与消费升级态势下持续更新, “消费升级”、“新零售”、“存量改造”等已成为商业地产行业的关键词。

  近日,北京市商务局出台关于印发《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》的通知(简称“通知”),于3月15日正式生效,对在京开设相关商业品牌首店的企业,最高可获得500万元金额的支持。

  该通知称,对有选址需求的亚洲首店、中国(内地)首店、北京首店国际品牌(不含港澳台)所属企业或授权代理商,由商务部门进行选址指导或对接商业设施产权人,优先支持品牌首店入驻王府井、西单、三里屯、通州副中心等商圈。

  支持首店品牌参加中国(北京)国际服务贸易交易会(京交会)、中国进出口商品交易会(广交会)、中国国际进口商品博览会等,对符合条件的品牌所属企业或授权代理商给予资金支持。

  对在京设立跨国公司地区总部、营销总部的首店品牌所属企业或授权代理商,符合条件的优先享受本市总部经济政策。

  此外,对具备国际影响力、符合首都城市战略定位且为首都经济增长做出突出贡献的国际品牌,优先为其所属企业符合条件的高管人员落户北京、办理工作居住证及子女在京入学等提供支持和保障。打造一批国际品牌集中展示、发布的地标性载体,对首店品牌开展新品发布活动给予场地、资金、宣传等方面的支持。

  戴德梁行研究院首席政策分析专家 魏东对“首店经济”能力带给零售业什么样的发展机遇呢?北京目前在首店的发展中面临一些什么样的问题进行了解读。

  在北京的政策里面,可以看出来鼓励的区域有几个传统的商圈,比如西单、王府井、三里屯,这是我们现在大家经常去的城市里面的核心商圈。

  从分析的角度来讲,一些品牌的首店基本上在现阶段不太会去选择回龙观、天通苑等区域,基本还是会选择城市区域里面。

  在北京在发布首店鼓励政策之前,2018年6月份上海已经开始大力打造上海的首店经济的发展了。

  北京如果要是跟上海去同样引进首店的话,也会和上海形成一定的竞争关系。那为什么北京还要不遗余力地打造首店经济呢?

  因为当电商发展到一定程度之后,消费者也在慢慢回归实体商业。在过去四五年里面,虽然电商在整个社销的比例一直是在上升,但是实际上也是一直维持在20%多的份额。就是说绝大多数70%多的份额还是实体经济的零售带来的。

  北京和上海在消费领域,在引进首店方面,如果共同竞争某一个品牌在中国的首店的话,是会构成一定的竞争关系的。

  但如果我们对比一下北京和上海的社会消费品零售总额的发展趋势,可以有一个特别有趣的现象就是,过去很多年北京的社会消费品零售总额一直是在全国所有城市里面排名第一的,但是这个排名到2017年产生了变化,2017年上海超越了北京,成为了中国社会消费品零售总额最高的城市,到2018年,这个差距进一步加大。

  2012中央开始反腐导致我们的社会消费品零售总额有一个很大的变化,但是对北京的影响是最大的。,北京从8%的水平一直降到了2018年的1.5%,这是一个特别大的下降,而上海居民的消费,对他们的社会消费品零售总额的贡献更大,而北京刨除了公务消费之外,居民的消费和上海还是有一定的差距。从这个趋势来看,未来上海应该是会逐渐坐稳社会消费品零售总额第一的位置。

  上海从2017到2018年引进了大量品牌的首店,2017年226家,到2018年已经成功引进589家。上海一直在努力打造“上海购物”这个品牌,而且现在来看,打造的还是非常成功的。大家一说去上海,好像购物是一个必须要做的事情了。

  上海引进这么多品牌,有它一些得天独厚的优势,上海除了核心商圈有65万平方米之外,次级商圈还有353万平方米。核心商圈和次级商圈都是集中度非常高。很多购物中心的集中度非常高,非常集中的次级商圈扎堆提供供应就给很多品牌提供了非常多的选择空间。

  而北京的情况,不能说是核心商圈和次级商圈,因为非常分散,很多项目全都是在五环之外,作为社区型的购物中心提供给周边方圆5平方公里的社区人口来购物。

  所以对于北京吸引一些品牌的首店到北京来,从物理空间的角度来看,确实是存在一些问题。

  但是目前品牌选择首店的位置,都是在王府井有很多,三里屯、太古里、侨福、国贸等等都有一些,基本上都集中在这些好的区域里。

  北京市政府的这个政策是3月15号才出台,从政策出台到真正落地执行,到具体怎么执行,还是需要有一段时间,政府可能在政策的实施过程中会出台一些更多的细则。

  我们对于北京的零售市场还是非常看好,对于首店能够带给一些项目的增加客流、增加知名度的作用,我们也是非常看好的。

  从这个未来的趋势,也大概能够推测出来,比如现在一些好的项目一旦有了空的面积出来,品牌基本上都会去花很高的租金争抢这些非常有限的资源,所以我们现在去到购物中心,看到非常多的餐饮面积在慢慢下降,而且核心商圈的租金会慢慢走高。

  在抢听会现场,戴德梁行发布会了2019年第一季度北京全市写字楼的调研数据。

  2018年经济下行因素继续反映在北京写字楼市场。2019年第一季度,北京全市甲级写字楼净吸纳量为22,216平方米,较2018年同期下降92.1%,全市空置率为7.9%,环比下降0.2个百分点。受核心区部分企业的退租和缩减面积影响,五大核心商圈净吸纳为-39,634平方米,空置率环比上升0.5个百分点达4.3%。由于写字楼市场租赁需求的继续小幅下调,本季度甲级写字楼市场成交租金出现松动。

  全市写字楼有效净租金环比仅下降0.1%,按建筑面积计算达每月每平方米人民币399.75元,五大核心商圈有效净租金环比下降0.2%,按建筑面积计算达每月每平方米人民币438.96元。

  得益于丽泽金融商务区新机场航站楼规划的确定以及政府给与入驻企业租户税收优惠等一系列鼓励政策,本季度丽泽金融商务区市场成交表现抢眼,空置率环比下降18.6个百分点达57.8%,有效净租金环比上升7.4%,按建筑面积计算达每月每平方米人民币225.68元。在刚刚结束的两会中,“金融科技”代替了“P2P”和“互联网金融”成为热点话题,未来相关领域企业必将迎来更多发展机遇。由于金融街租金日渐高涨和可租赁面积一席难求,北京市政府将丽泽金融商务区打造成为继金融街之后的第二个金融中心,受产业聚集效应的影响,预计将会有更多的金融科技类企业选址于此。

  经济的不景气、甲级写字楼租金的高企不下、一些城市更新项目的入市等是乙级写字楼成交活跃的主要原因。2019年一季度,乙级写字楼成交租赁占所有成交租赁的45%,同比上涨7.4个百分点,全市和五大核心商圈乙级写字楼市场租金水平不降反升,分别环比上升0.2%和0.6%。预计随着一些新的乙级写字楼的入市,充足的可租赁面积和较低的租金水平将拉动乙级写字楼租赁需求继续上升。

  对于一季度的北京商业市场,戴德梁行企业服务部高级董事廉峰哲进行了以下总结。

  甲级写字楼在一季度需求整体是小幅降温的,它跟大环境有关系,因为企业对成本的敏感度比较高。乙级写字楼市场比较活跃,也跟成本是占有主要的关联性。

  丽泽商务区表现比较抢眼,因为随着丽泽商圈的综合配套不断完善,比如轨道交通、新机场,包括大量的甲级写字楼项目的入市,对整个周边比邻的商圈带来了较大的压力,很多企业也比较关注这个区域,甚至有些企业已经在签约阶段了。

  虽然2018年受大环境的影响,各行各业相对放缓,但2019年也有政府财务政策的改变,包括陆陆续续很多城市更新的项目出现,相信未来应该是可期的。

  随着房地产监管趋严,住宅地产的投资回归理性。商业地产因为暂时还没有太多的政策限制,投资机构纷纷将目光转向了国内一线城市商业存量地产投资。

  近几年,外资在中国商业地产投资市场愈来愈活跃,已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。2018年-2019年一季度,外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

  对此戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵对外资抄底中国市场,大肆购买一线城市商办物业进行了分析。

  他表示: “自2018年起,由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因,融资渠道进一步收紧,外资抄底中国市场,大肆购买一线城市商办物业。回顾历史,我们看到这一轮外资投资占比的显著上升,种种迹象表明这将是又一个大宗交易轮回的起始点。近期,北京写字楼市场因其租金高、空置率低、且未来供应少于上海市场等原因更是吸引了大量外资机构的关注,预计北京大宗交易市场于2019年将迎来又一高峰。”

  资深房产记者,人称“企业漏洞观察家”,性别飘忽不定,时而虎背熊腰时而温柔可爱,人生目前目标很简单——深度稿写出放飞的感觉。人们要迎接佛像,齐齐哈尔特别特

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